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Processus de négociation des baux commerciaux : ce que les propriétaires et les locataires doivent savoir

by Arnaud

Les conclusions de vente dans les baux commerciaux peuvent réserver des surprises si l’on ne maîtrise pas les procédures habituelles. Il y a des règles non-négociables, contestables à tout moment, ou préjudiciables, etc. Quelles sont les clauses qu’il faut vérifier dans la signature des baux commerciaux ?

Les conclusions de vente dans les baux commerciaux peuvent réserver des surprises si l’on ne maîtrise pas les procédures habituelles. Il y a des règles non-négociables, contestables à tout moment, ou préjudiciables, etc. Quelles sont les clauses qu’il faut vérifier dans la signature des baux commerciaux ?

Les règles à respecter pour le loyer

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Certaines règles de pratique doivent s’appliquer dès la fixation du loyer. Ce dernier doit être en référence avec le prix du marché, de la valeur relative au local, de l’emplacement du bâtiment (quartier d’affaires, très fréquenté, …), et du chiffre d’affaires du type de business souhaité. Avant de signer le contrat, le locataire doit faire une comparaison des prix affichés par la concurrence et du type d’offre similaire. Concernant le paiement, chacun des deux parties doit préciser la période du règlement des loyers, du montant des préavis lors du début du contrat et le respect des clauses s’il est payable à la fin (terme échu) ou en début de mois (échoir). En cas de hausse, un article doit indiquer la modalité de révision du loyer suivant une clause d’indexation, tous les trois ans ou suivant les tendances de l’inflation économique. En cas de doute, le bailleur est en droit de demander des conseils auprès d’un avocat droit immobilier.

Les clauses de cession

Il existe des règles à respecter si le propriétaire prévoit de céder le bail à un autre locataire. Parmi ces clauses, il y a :

– l’interdiction de céder le bail hormis la vente du fonds de commerce ;

– le respecter d’une règle de forme telle qu’un acte de vente doit être signé par le notaire ou bien de prioriser la cession du bail au bailleur ;

– en cas de refus de la cession du bail auprès du bailleur, il doit évoquer les raisons ;

– la limitation de la clause de garantie solidaire à 3 ans et à garantir le bailleur en cas de retrait du repreneur.

Les charges de réparation

Il existe des charges imposées au propriétaire et au locataire. Les charges d’entretien sont à la charge du locataire jusqu’à une certaine limite. Dans le cas où la réparation dure 40 jours, alors le prix du loyer sera revu à la baisse et proportionnellement au temps et à la surface dont le locataire s’en est privée. Cependant, le propriétaire doit fixer un pourcentage sur les limites des charges allouées aux travaux et supportées par le locataire sans aucune diminution de loyer. Certains travaux d’entretien sont à la charge du bailleur dont il faut convenir de façon claire avant la signature du bail.

Les clauses complémentaires

Il existe d’autres clauses qu’il faut examiner tels que :

– la désignation des lieux qui regroupent la surface locative, le nombre des pièces, l’existence des chambres annexes, l’adresse du local, etc.

– la durée du bail dont celui-ci ne doit pas excéder 12 ans et ne peut être inférieur à 9 ans. Dans le cas où le locataire ne peut supporter une certaine durée, alors il convient de signer une convention d’occupation précaire de 3 ans ;

– les activités exercées dans le local doivent être précisées dans le bail. En cas de changement d’activité ou de déspécialisation, les deux parties doivent modifier le bail en cours et convenir de fixer un nouveau contrat.

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