D’après les propriétaires, les résidences secondaires sont des logements de loisir, de villégiature. Mais, elles sont soumises à une législation très particulière. Que ce soit une location, une nouvelle acquisition, une résidence secondaire transformée en principale, une vente…, si vous n’êtes pas du domaine, l’ensemble des démarches à mener peuvent devenir très embarrassantes. Il s’agira ici de vous proposer un guide complet expliquant toutes les étapes des différentes procédures.
Résidence secondaire et location
Contents
La location d’une résidence secondaire peut se faire de deux façons : annuellement ou de manière saisonnière. La procédure de déclaration varie en fonction du type de location effectué.
Cas d’exonération de la location
Lorsque le louage ne prend en compte qu’une partie de la résidence secondaire, il y a abattement si les chambres sont :
- louées à un prix dit raisonnable (fixé par l’administration fiscale de façon annuelle) ;
- baillées comme des appartements d’hôtel, et ne rapportent annuellement, pas plus de 760 euros ;
Jusqu’aujourd’hui, dans l’île de France, l’administration fiscale a fixé le montant raisonnable à 185 euros par mètre carré tandis que dans les autres régions de France, le mètre carré revient à 136 euros.
Conditions communes
Une imposition peut s’appliquer sur les loyers élevés lorsque ceux appliqués pour les logements de petite surface sont estimés élevés. Il existe toutefois des conditions pour son application :
- La surface doit être inférieure ou égale à 14 mètres carrés ;
- La durée du bail doit atteindre 9 mois au moins ;
- La situation du logement secondaire dans une grande localité ;
- Il faut aussi que la surface habitable ait un coût supérieur à 41,95 euros au mètre carré.
Enfin, il est important de préciser que le montant est fixé chaque année.
Cas d’une location saisonnière
Les locations saisonnières quant à elles font l’objet d’un certain nombre de restrictions en ce qui concerne la loi. Ainsi, il faut que :
- La location de la résidence secondaire ne fait pas l’objet d’une interdiction par le règlement de copropriété ;
- La durée maximale du bail ne dépasse pas les 90 jours ;
- Le locataire ne peut pas élire domicile dans le logement ;
- Le propriétaire soit interdit de vivre avec le locataire dans la résidence ;
- La résidence secondaire possède un minimum d’éléments (literie, réfrigérateur, meubles, etc.) avant d’être considérée comme meublée.
Il faut préciser également que les démarches peuvent être différentes selon la commune où se
trouve la résidence secondaire. Par exemple, les communes comme Bordeaux, Nice, Paris, Annecy, Lyon, Strasbourg, Cannes, Biarritz, Toulouse, Tours et Aix-en-Provence exigent, en plus de la déclaration du meublé mis en location saisonnière, à faire pour chaque location, une déclaration du logement en mairie et une autorisation de changement d’usage.
Pour entrer en possession de son numéro SIRET, la fiscalité exige que le bailleur s’inscrive au répertoire SIREN auprès de l’INSEE. Ce numéro sera très utile lors de la déclaration complémentaire aux impôts. Enfin, il ajouter que le propriétaire aura l’obligation de payer les cotisations sociales lorsque la location saisonnière apporte des revenus dépassant les 23 000 euros.
Cas d’une location annuelle
Ici, il faudra distinguer deux types de locations : la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP). Leur procédure est la même que celle des locations meublées.
Pour les personnes morales, deux différents régimes de déclarations sont envisageables lorsqu’il s’agit d’une LMP. Il y a :
- Le régime Impôt sur le Revenu (IR) lorsque le bail ne faisait pas partie de l’activité professionnelle de la personne morale ;
- le régime de l’impôt sur les sociétés : il est obligatoire lorsque la personne morale est une SARL, une SA, une SAS, une SCA, une SELARL ou une SEL. Elle devient facultative si elle est une SNC, EURL, EIRL ou une société en participation.
La LMP est appliquée lorsque l’un des membres de la résidence est inscrit au Registre de Commerce des Sociétés (RCS) en tant que LMP ou lorsque le locataire a un revenu dépassant les 23 000 euros par an. Au cas échéant, ce sera une LMNP qui s’appliquera.
Et dans ce cas, la location meublée sera soumise à la taxe sur le revenu pour le propriétaire. Ce dernier devra aussi obtenir son SIRET et se déclarer loueur non meublé. De plus, il faudra qu’il remplisse après la déclaration numéro 2042-C-PRO connut aussi sous l’appellation de Cerfa n11222*19 qu’il déposera en plus de sa déclaration de revenus.
La résidence secondaire devient la résidence principale
Il n’est pas rare qu’un propriétaire décide de vendre (volontairement ou non) sa résidence secondaire. Avant les années 2013, cela pouvait se faire très facilement. Mais, depuis cette année, la revente est soumise à une lourde et pénalisante fiscalité. Cela l’est encore plus lorsque les bénéfices atteignent les 50 000 euros.
Dans un délai de 15 ans après acquisition, si vous prenez la décision de revendre votre résidence secondaire fera l’objet d’une imposition de 20 % sur la plus-value immobilière. C’est dans l’optique de contourner un tant soit peu cette imposition énorme que certains bailleurs pensent à la transformation de leur résidence secondaire en résidence principale. Bon, il est également vrai que d’autres propriétaires le font juste par convenance parceque’effectivement leur résidence secondaire est devenue la principale.
Quel que soit le cas de figure dans lequel vous vous retrouvez, il est nécessaire de mener un certain nombre de démarches avant la transformation.
Les démarches à mener
Les démarches administratives à engager pour faire une extension de maison sont un peu fastidieuses. Il faut d’abord commencer par signaler sa nouvelle adresse auprès de sa caisse d’assurance-maladie ou sa mutuelle.
L’étape suivante consiste à effectuer la même signalisation à votre administration fiscale (centre des impôts) et à votre banque. Si vous êtes marié ou formez un couple pacsé, il faudra également que votre partenaire effectue également les mêmes démarches.
S’il y a aussi des enfants en jeu, ils sont aussi concernés par les marches à suivre. Ces derniers doivent être inscrits de façon officielle dans un établissement situé dans la même région que votre logement secondaire.
Ce sont certes des contraintes, mais elles doivent toutes être respectées si vous ne voulez pas éveiller des doutes chez les services fiscaux. Enfin, si vous voulez effectuer une vente, il est plus conseillé de laisser couler au moins une année après le passage avant de la réaliser.
Les procédures fiscales
Au niveau fiscal, il faudra d’abord apporter la preuve que vous occupez réellement votre logement secondaire plus de 6 mois par année. Ici, la procédure est beaucoup plus simple, car elle se fait directement en ligne via votre plateforme professionnelle sur le site web impôts.gouv.fr.
Cas des personnes morales en Société Civile immobilière (SCI)
Lorsque vous exercez dans le domaine immobilier, il n’est pas rare que vous ayez à acquérir des résidences pour les revendre ensuite. Il est recommandé d’acquérir vos résidences secondaires par le biais d’une Société Civile Immobilière de Construction Vente (SCICV) dans ce cas de figure.
Chacun de vos projets immobiliers nécessite la création d’une structure juridique unique avec ce régime. En effet, ce recours est un moyen pour détenir la résidence secondaire par deux individus au moins. Ce qui, par la suite, simplifie sa transmission à une autre personne.
Il doit être précisé avant tout que la SCICV possède quelques inconvénients. Par exemple, lorsque la résidence est acquise grâce à un prêt bancaire, s’il arrivait que la personne morale se retrouver dans l’incapacité d’honorer sa dette, la responsabilité physique de chaque partie sera impliquée.
Et alors, afin de se faire rembourser, la structure bancaire n’aura nul autre choix que de prélever dans vos avoirs personnels. Avec toutes ces implications fiscales, certains bailleurs se tournent naturellement vers le bail du logement secondaire.
Résidence secondaire et taxe d’habitation
L’acquisition d’une résidence secondaire contraint très souvent la personne morale à faire face à d’importants frais notariaux. Mais cela n’est que la partie émergée de l’iceberg!
D’après la fiscalité, vous avez encore des taxes à payer. La plus importante est la taxe d’habitation. Mais il y a aussi la taxe foncière. Il est alors nécessaire de connaitre les démarches d’estimation de cette taxe (taxe d’habitation), ses modalités de règlement et les personnes à qui elle s’adresse. Sans plus attendre, découvrez comment être exonéré de la taxe foncière.
Taxe d’habitation : qui sont les concernés
Tous les premier janvier de chaque année, la taxe d’habitation est due par tous les propriétaires. Principale ou secondaire, aucune résidence n’est exemptée. Sa valeur se calcule par défaut en prenant la valeur locative cadastrale du bien immobilier ainsi que celle de ses dépendances.
Ensuite, il faut appliquer un pourcentage spécifique sur cette somme locative. Elle est arrêtée après un vote des autorités locales. C’est pour cette raison que sa valeur fluctue d’une collectivité à une autre. Des particularités entrent en ligne de compte lorsqu’il devient question des résidences secondaires.
Taxe d’habitation sur résidence secondaire : comment effectuer le calcul ?
La détermination de la valeur de cette taxe se fait en fonction de la situation du propriétaire au premier janvier de l’année d’imposition. Cela entraine le fait que les plafonnements et exonérations déduits sur le revenu de la personne morale ne seront plus pris en compte.
Votre résidence principale subie l’imposition de ces abattements, idem pour la charge portant contribution à l’audiovisuel public. La reforme portant dégrèvement progressif de 65 % en 2019 puis de 100 % en 2020 sur la taxe d’habitation est encore l’une des spécificités concernant les résidences secondaires. Il s’agit d’une réforme qui s’applique uniquement aux résidences principales. Les secondaires en sont exemptées.
Dans certaines communes, il peut arriver que la taxe d’habitation des résidences secondaires soit majorée à 20 %. Ces communes sont celles qui appliquent la fiscalité appelée taxe sur les logements vacants. Ces dernières encaissent la taxe pour assurer leur bon fonctionnement. Il est possible, d’après la loi, que vous bénéficiiez d’un abattement sur cette taxe. Pour cela, il faut que certains critères soient vérifiés :
- Pour des raisons ne dépendant pas de votre volonté, vous vous retrouvez dans l’incapacité de faire de la maison, votre logement principal ;
- Pour des raisons d’ordre professionnelles, vous vous retrouvez dans l’obligation de vivre dans un logement différent de la résidence principale ;
- Avant d’avoir à effectuer un long séjour dans un établissement de soins, vous devez conserver toute la jouissance de votre résidence principale.
Une fois que vous êtes sure de remplir au moins un de ces critères, vous avez le droit de lancer une demande d’exonération. Cette requête se fait dans la commune qui abrite votre résidence secondaire, auprès de son service des impôts.
Règlement de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires
Pour avoir les avis d’imposition sur les résidences, il faut se rendre sur le site web impot.gouv.fr. Si vous vous faites mensualiser, vous pouvez les avoir chaque année à partir du 3 novembre. Toutefois, une vraie question demeure : comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier ?
Les personnes non mensualisées quant à elles vont devoir patienter un peu plus, soit jusqu’au 14 novembre. Parfois, il est possible également que les avis parviennent un peu plus tôt selon le cas, par courrier, le 2 ou le 13 novembre. Le 15 décembre marque la fin du règlement pour les résidences secondaires. Or pour les résidences principales, cette date butoir est fixée à un mois plus tôt (le 15 novembre).
Cette situation est due simplement au fait que les avis pour les résidences principales sont émis beaucoup plus tôt que ceux des résidences secondaires.
