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Offre d’achat : bloque-t-elle les visites ?

by Arnaud

Qu’est-ce qu’une offre d’achat ?

Pour l’acquéreur, l’offre d’achat est un accord sur un montant auquel il souhaite se procurer votre bien immobilier. Mais l’offre d’achat étant une promesse unilatérale, il n’y a point la certitude que vous lui vendez le bien immobilier.

Si un acheteur vous a fait une offre d’achat au prix, cette dernière doit nécessairement être acceptée par le vendeur. Autrement dit, une offre d’achat au prix, bloque les visites, car elle empêche toute négociation possible avec d’autres acheteurs.

Vous devez négocier et faire jouer la concurrence si vous disposez de plusieurs offres à des montants identiques. Surtout si ses montants ne correspondent pas au prix de vente que vous désirez. C’est à ce niveau crucial qu’un agent immobilier éprouvé peut être d’une grande assistance. Cela vous permettra de faire une excellente vente. Welmo vous propose un RDV téléphonique gratuit & sans accord avec l’un de nos agents. A la suite des échanges, vous trouverez sûrement un moyen de gérer vos offres d’achat. Une situation indélicate en tant que vendeur peut être passible de poursuite judiciaire.

Comment se présente une offre d’achat ?

L’offre d’achat : par courrier ou e-mail ?

Que cela soit l’offre d’achat par courrier ou celle par email, les deux sont possibles. Généralement, l’offre d’achat prend la forme d’une lettre manuscrite remise main à main au vendeur ou à l’agent immobilier. Elle peut être aussi envoyée par courrier, par contre cette option est de plus en plus délaissée. Car son délai est bien trop souvent long. Néanmoins, c’est plus aisé et plus spontané d’envoyer votre offre d’achat par e-mail puisque cela est possible.

L’offre d’achat peut se faire oralement, mais elle n’aura aucune valeur juridique et n’engagera ni l’acheteur ni le vendeur. Si un tel cas se présente à vous, pensez à demander une offre par écrit à l’acheteur. Bien sûr cette formule par écrit sur votre bien immobilier doit être obtenue avant l’arrêt des visites sur cet acheteur.

Les mentions obligatoires

  • Le prix d’achat du bien immobilier
  • L’identification des deux parties : vendeur et acheteur de même que votre état-civil
  • Le délai de validité de l’offre (généralement à 5 à 10 jours) ce qui correspond au temps dont vous disposez pour répondre à l’acheteur, après quoi l’offre devient caduque
  • La description du bien : adresse du bien, appartement ou maison, superficie, étage etc.
  • Le moyen de financement (apport personnel et/ou prêt immobilier)
  • Les conditions ou clauses suspensives de l’offre d’achat

Quelles sont les conditions suspensives d’une offre d’achat ?

Il s’agit des conditions qui doivent être remplies afin de confirmer l’offre d’achat. Celles-ci doivent dépendre de tiers et non du bien vouloir du vendeur ou de l’acheteur. Les conditions suspensives sont souvent des conditions concernant le prêt immobilier nécessaires pour acheter le bien. Elles renferment l’obtention d’un permis d’environnement ou d’urbanisme, d’une attestation du sol. Cette dernière doit déclarer que le terrain n’est pas pollué ou encore la réalisation de travaux de finition dans l’habitation.

Ainsi, la condition suspensive permet à l’acheteur de se libérer de sa promesse d’achat si la condition n’est pas remplie, et cela, sans n’avoir à payer de dommages et d’intérêts.

Par exemple, si le prêt n’est pas obtenu par l’acheteur, la condition suspensive lui permet de se retirer de son offre sans qu’aucuns frais ne lui soient affectés. Dans cette circonstance, l’acheteur doit se servir d’un refus bancaire afin de le prouver dans les délais. Ce délai est lié à la condition suspensive et est toujours indiqué dans le compromis de vente. Il est habituellement de 45 jours à partir du jour de la signature du compromis de vente.

Modèle d’offre d’achat

Nom et prénom de l’acquéreur

Adresse

Nom et prénom du vendeur

Adresse

Date

Objet : Offre d’achat

Madame, Monsieur,

Après la visite du bien… situé à… et composé de… en date du…, nous vous adressons ce courrier pour vous informer de notre intention d’acquérir ce bien au prix de… euros.

Nous nous acquitterons de ce montant le jour de la signature de l’acte authentique de vente établi par Maître (le nom et l’adresse du notaire si vous en avez, sinon pas nécessaire).

Nous déclarons financer ce bien (à l’aide d’un crédit pour un montant total de… euros, qui complétera votre apport personnel de…/sans emprunt.

Cette offre est valable jusqu’au…

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’assurance de nos salutations les plus distinguées.

Signature

 L’offre d’achat peut-il être accompagnée d’un acompte ?

La signature d’une offre d’achat n’engage pas l’acheteur au versement d’un acompte au vendeur. D’ailleurs à ce stade de la vente, la loi interdit de déposer une somme d’argent (selon l’article 1589-1 du Code Civil) et peut entraîner des sanctions pénales.

Le versement d’un acompte se fait généralement lors de la signature du compromis de vente entre les deux parties. Cela permet d’immobiliser le bien. Ce séquestre est généralement de 5% sur Paris et 10% en province.

Le versement d’un acompte par l’acheteur n’est pas chose à faire lors de la signature de l’offre d’achat.Selon l’article 1589-1 du Code Civil, cela est interdit à cette étape de la vente et peut conduire à des sanctions pénales.

Il est habituel lors de la signature du compromis de vente entre les deux parties, de faire le versement d’acompte. Cela permet d’immobiliser le bien. Cette fixation du bien est ordinairement de 5% sur Paris et 10% en province.

J’ai reçu des offres d’achat, que dois-je faire ?

Plusieurs cas de figure sont possibles :

Offre d’achat au prix de vente

Comme évoqué plus haut, si vous recevez une offre d’achat au prix, vous devez l’accepter. Article 1583 du code civil : « La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Dans ces conditions-là, il n’y a pas de négociation sur le prix. Vous pourrez ensuite aller signer un compromis ensemble chez le notaire.

Vous devez accepter la première offre, soit l’acquéreur le plus rapide si vous recevez plusieurs offres d’achat au prix. Car cela sous-entend que votre maison/appartement a séduit et est au prix du marché.

Offre d’achat inférieure au prix de vente souhaité

Que faire si un potentiel acquéreur vous fait une offre d’achat inférieure au prix de vente de votre choix ? Dans ce genre de situation, vous pouvez refuser l’offre d’achat, soit débutée des négociations et faire une contre-proposition.

Dès l’instant où vous avez écrit votre contre-proposition, l’offre d’achat initiale devient caduque. Si l’acheteur souhaite continuer, il devra formuler une nouvelle offre avec un nouveau prix proposé.

Si vous avez reçu plusieurs offres d’achat, il sera plus fructueux pour vous d’opter pour celle ayant le prix le plus élevé. Mais préférez les acquéreurs qui ont déjà un plan de financement bien défini, si peu d’écart subsiste entre les offres. Cela vous abstient des désagréments par la suite. Vous vous trouverez ainsi dans une situation plus confortable en matière de négociations.

Choisissez des acquéreurs qui ont une situation stable et dont la banque ne résistera pas pour leur emprunt. Par exemple des jeunes cadres en CDI. Car généralement, on avantage ceux qui ont l’apport le plus important et l’emprunt moindre. Mais de nos jours, avec les taux bas, beaucoup préfèrent emprunter pour leur projet.

Offre d’achat : dois-je la contresigner pour l’accepter ?

Maintenant, vous pouvez contresigner pour accepter. Mais attention, la contre-signature vous engage à vendre votre bien à cet acheteur et au prix indiqué sur son offre. Un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l’acquéreur après la signature de la promesse de vente ou du compromis de vente.

Et après ?

L’acquéreur est trouvé et vous avez un accord sur le prix de vente, félicitations ! Vous venez de faire le plus dur. Il ne reste qu’à formaliser tout ça et à passer à l’étape du compromis de vente chez le notaire !

 

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